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王强:特色小镇,到底是怎么赚钱的?
点击:  作者:王强    来源: 北大纵横  发布时间:2019-01-08 11:20:28

 

       据,住建部公布的第一批特色小镇投资均值已达65 亿元(浙江省规划每个特色小镇投资原则上不低于50亿元),按照住建部规划,到2020 年,培育1000个左右各具特色的小镇,那么到时候总投资将远超万亿。

如此巨额投资究竟如何创造收益,盈利的点究竟在哪些地方?

1、赢利点:政策性资金-果盘

在小镇开发初期,政府为了引进企业投资开发,保证小镇集约化开发,除了在土地出让方面存在土地政策优惠外,往往会有一定政策性资金补贴和土地优惠政策,这在前期将大幅度减少企业投资开发成本。

比如20161124日青岛市政府在《关于加快特色小镇规划建设的意见》中就提出:由政府出资10亿,成立规模50亿元特色小镇发展基金,支持特色小镇基础设施建设。对于特色小镇的创新创业平台给予资金补助,对特色小镇内被认定为市级孵化器的,给予一次性补助100万元;被认定为国家级科技企业孵化器的,给予一次性补助200万元。 

2、赢利点:工程收益凉菜

土地整理和公共基础设施的工程建设收益。公共基础设施包括公共道路、供电厂、供排水厂、供热网络、通讯设施等基础设施;学校、医院、公园、广场、 文化体育设施、综合服务区、游客接待中心等公共服务设施。

如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地2018博彩白菜网址大全统一的征地、拆迁、安置、补偿,并2018博彩白菜网址大全适当的市政配套设施建设,变生地为熟地后,通过政府回购,获得盈利。

3、赢利点:地产收益-主食:土地升值是小镇开发的基础和核心

特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价,政府通过土地财政可以获得大量收入。

通过特色小镇政策获得土地是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力,以小镇开发获得的房地产土地配比,开发商可以通过地产开发快速回笼资金,从而平衡缓慢发展的产业的前期投入。

以玉皇山南基金小镇为例,自2015年玉皇山南基金小镇正式揭牌之后,已经有1000多家对冲基金和私募基金在小镇注册,资金管理规模达5800亿元(约合840亿美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的税费补贴,更增加了其吸引力,玉皇山南基金小镇现在已然成为上海、北京和深圳之外中国最大的对冲基金聚集地。  2015年税收超过4亿元,而2016年第一季度税收就超过了3亿元,实现了爆发式增长。

4、赢利点:房产收益:主食

企业通过地产销售和自持物业经营获利。包括工业地产租售、居住地产租售、商业地产租售、休闲地产租售。开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出,长短相济,长远发展。

虽然在特色小镇的建设过程中,以地产运作的理念去打造小镇是为人排斥的,然而个人认为,从企业角度来看,这的确是一个快速实现投资回报的模式,且通过特色小镇政策可以获得土地,这也是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力。

碧桂园科技小镇是另一个典型例子,小镇计划投资总额约一千多亿元,其规划创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%30%40%。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比,开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出,长短相济,长远发展。

5、赢利点:小镇运营收益:鸡肋

这基本上是作为开发商来说都不看好的收益来源,主要原因在于高投入之后的漫漫回收周期。

特色小镇对特色产业和特色环境都有较大的依赖性,不论是产业主导还是旅游主导,对开发企业来说,特色小镇未来的租金、门票、消费、交通以及关联产业的收益都是特色小镇开发建设的长远收入来源。

1)以旅游为主导的特色小镇

旅游业是小镇的核心产业,是小镇经济发展的核心主动力。包括旅游项目的现金流回报,旅游产品经营性附加价值收益。

以景区模式运营,除门票收入外,住宿、餐饮、购物等业态收入也是主要盈利来源,该类模式相对清晰,市场上也有相对成熟和可以对标参考的对象,其操作的关键在于要有专业的运营能力。乌镇是景区盈利的典型代表。

2)产业为主的特色小镇

企业自主开发运营模式占绝对主体的小镇,以产业经营性收入为主。

如浙江巧克力小镇打造的集产业、旅游、文化…”于一体的国内首家、亚洲最大的巧克力特色旅游地,该小镇由企业自主开发并主导后期运营,盈利由巧克力产业销售收入与小镇门票与旅游经营收入构成,其中巧克力产业作为小镇的主题之根,发展之本,旅游作为小镇的形象窗口与宣传载体,产业与旅游互相融合,形成了良性的发展氛围。

企业参与小镇开发但非小镇产业主体的开发模式中,开发企业可参与到后期的产业服务和园区管理中,获得小镇发展长久的收益。

以华夏幸福的固安项目为例,在园区服务方面,园区投资服务部下设24小时服务指挥中心,全天候提供管理服务,对园区企业实行封闭式管理,协调园区企业与政府各部门的有关事宜,为投资者搭建投资平台。服务内容包括帮助入园企业2018博彩白菜网址大全设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等,加快企业各项事宜办理进度。集团在产业发展服务方面营收可以占到总收入比例13.27%

6、赢利点:资产证券化:餐后饮品。

其实抛开较高的投资回报不谈,证券化对开发商的意义更多在于建设运营融资而不在盈利,发展特色小镇是今天许多地区和企业的战略选择。

作为一种大投入、慢回报,但又稳回报、长回报的投资,实施资产证券化不仅关系着项目的开发建设融资,还决定着未来的健康稳定运营。

比如银行贷给某地政府一笔钱,用于修一条高速公路,那么这笔贷款就成了一纸合同,毫无再利用的价值,而把这个贷款合同进一步打包成证券产品,比如用这条高速公路将来20年的收益为担保,将贷款打包成一个债券产品发售给百姓,银行又可以募集到一笔资金,达到了资产再利用的目的。

以上6点都是特色小镇盈利模式之中可以产生利润点的点,具体采取什么样的盈利模式,这就要看项目、投资者实力和产业整合能力。

结语:

诚然,特色小镇的赢利点不回避房地产收益,但是目前房地产收益作为主食特色小镇成了赚钱的幌子,确实颇具讽刺意味。健康的特色小镇真正的赢利点,应该是小镇的运营收益,即通过产业壮大获取红利,而非目前的各种政策性补贴、房地产开发收益。

作者:王强,北大纵横特色小镇研究院院长

责任编辑:向太阳
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